Wkład własny 20% czy 10%? Skutki dla kredytu hipotecznego i kosztów finansowania
Osoby planujące kredyt hipoteczny zwykle już na starcie muszą rozstrzygnąć, jaką kwotę pożyczyć. Niekiedy wybór ogranicza zdolność kredytowa, innym razem barierą są zgromadzone oszczędności, ale bywa też tak, że kredytobiorca ma pewną elastyczność. W takiej sytuacji pojawia się pytanie: zwiększyć wkład własny i zmniejszyć kredyt, czy odwrotnie — w większym stopniu oprzeć zakup na środkach z banku, redukując własny udział do minimum.
Wkład własny oznacza część ceny nieruchomości (a szerzej — wartości całej inwestycji, np. przy budowie domu), którą finansujemy z własnych pieniędzy. Zależność między wkładem własnym a kwotą kredytu jest bezpośrednia: większy wkład własny przekłada się na mniejsze finansowanie bankowe. Dla przykładu, przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego za 600 tys. zł: przy wkładzie własnym 20 proc. kupujący wykłada 120 tys. zł, a kredyt wynosi 480 tys. zł; natomiast przy wkładzie własnym 10 proc. z oszczędności trafia do sprzedającego 60 tys. zł, a kredyt rośnie do 540 tys. zł.
Banki traktują wkład własny jako podstawowy warunek udzielenia kredytu, co wynika z zaleceń nadzoru finansowego i przyjętych limitów ryzyka po stronie kredytodawców. Standardowo minimalny poziom wkładu własnego to 20 proc. wartości inwestycji, przy czym w praktyce możliwe jest zejście do 10 proc. — o ile bank zastosuje dodatkowe zabezpieczenie. W konsekwencji nie ma obecnie możliwości, aby kredytodawca sfinansował 100 proc. kwoty potrzebnej na zakup albo budowę nieruchomości. Wyjątkiem pozostaje gwarancja wkładu własnego, dostępna wyłącznie w określonych wariantach rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
Przy podejmowaniu decyzji o poziomie wkładu własnego trzeba też uwzględnić, że nie wszystkie instytucje zgodzą się na kredyt przekraczający 80 proc. wartości nieruchomości. Ograniczenie wkładu własnego do niskiego poziomu oznacza więc w pierwszej kolejności zawężenie listy banków, których oferty w ogóle można wziąć pod uwagę. Kredyty z wkładem własnym poniżej 20 proc. oferują: Alior Bank, Bank BPS, Bank Ochrony Środowiska, Bank Pekao, Credit Agricole, Erste Bank Polska, mBank, PKO Bank Polski oraz VeloBank. Z kolei wkład własny na poziomie co najmniej 20 proc. wymagają: BNP Paribas Bank, Bank Millennium, ING Bank Śląski oraz UniCredit.
W praktyce na warunki finansowania wpływa także wskaźnik LTV (loan to value), którym banki posługują się w tabelach opłat i prowizji. LTV opisuje relację kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (najczęściej do wartości kupowanej nieruchomości) i w większości przypadków jest lustrzanym odbiciem udziału wkładu własnego. Przykładowo, kredyt z 20-procentowym wkładem własnym odpowiada LTV na poziomie 80 proc. Często przy niższym wkładzie własnym bank nalicza wyższe oprocentowanie, a stawka spada, gdy rośnie zaangażowanie środków klienta. W niektórych instytucjach spotyka się więcej progów (np. osobne warunki dla LTV do 30, 50, 80, 90 proc.), jednak niemal wszędzie wyraźnie rozdziela się standardowy wkład 20 proc. od wkładu niskiego. Zmiana z 20 proc. na niższy wkład własny zwykle oznacza podniesienie oprocentowania (lub marży) o ok. 0,2-0,4 pp.
Niższy wkład własny to jednocześnie wyższa kwota kredytu oraz wyższe oprocentowanie, co przekłada się na większą ratę i większą łączną kwotę odsetek zapłaconych w czasie trwania umowy. Ilustruje to przykład 25-letniego kredytu w banku X dla mieszkania za 600 tys. zł: przy wkładzie własnym 10 proc. kredyt wynosi 540 tys. zł, oprocentowanie 5,94 proc., a rata równa się 3459 zł; przy wkładzie 20 proc. kredyt spada do 480 tys. zł, oprocentowanie wynosi 5,74 proc., a rata w tym wariancie to 3016 zł. Różnica jest zauważalna — wkład własny 20 proc. obniża miesięczne obciążenie o 440 zł. Nawet jeśli w danym banku wyższe oprocentowanie dla niskiego wkładu własnego obowiązuje jedynie do czasu, gdy relacja salda zadłużenia do wartości nieruchomości spadnie poniżej 80 proc., rata i tak pozostanie wyższa z uwagi na większą kwotę zaciągniętego długu.
Przy założeniu, że oprocentowanie nie zmienia się przez cały okres spłaty, można porównać całkowity koszt odsetkowy finansowania. Dla wkładu własnego 10 proc. łączna kwota odsetek wynosi 497 tys. zł, natomiast przy wkładzie 20 proc. jest to 425 tys. zł. Z perspektywy stricte finansowej przewagę ma więc wyższy wkład własny, jednak w tym miejscu warto zaznaczyć, że przy tej ocenie pojawiają się jeszcze trzy ważne zastrzeżenia związane z niskim wkładem własnym.
Podsumowując, wybór między wkładem własnym 20 proc. a 10 proc. wpływa nie tylko na kwotę kredytu, ale także na dostępność ofert bankowych, poziom oprocentowania (LTV) oraz miesięczną ratę i sumę odsetek. W przedstawionych wyliczeniach wyższy wkład własny obniża zarówno ratę, jak i łączny koszt finansowania. Ostateczna decyzja powinna uwzględniać warunki konkretnych banków oraz konsekwencje wynikające z poziomu wkładu własnego.